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68. AK BSV- Bausachverständigen-Tagung

35. Frühjahrstagung mit 14. Gutachterausschuss- und Wertermittlungstag

Die Frühjahrstagung fand bei strahlendem Frühlingswetter im Haus Greth in Ludwigshafen – Bodman statt. Die Fortbildungsveranstaltung stand auch dieses Jahr unter dem Motto „Aus der Praxis für die Praxis des Bausachverständigen und Gutachters“, mit acht Fachvorträgen und Diskussionen zu den Einzelthemen.

Der Teilnehmerkreis setzte sich zusammen aus freiberuflichen Bausachverständigen und Gutachtern, Sachverständigen Anwärtern aus dem Bau-, Wertermittlungs- und Immobilienbereich. Ferner waren Mitglieder der Geschäftsstellen der örtlichen Gutachterausschüsse anwesend, sowie Mitarbeiter der Liegenschafts-, Bau- und Immobilienabteilungen von Bankinstituten.

Am Freitag waren über 50 Teilnehmer anwesend. Das Tagungsprogramm wurde um 9.00 Uhr vom Tagungsleiter und Vorsitzenden des Arbeitskreises Armin Veil eröffnet. Als Vertreter der Gemeinde Bodman-Ludwigshafen war der Hauptamtsleiter und Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Herr Steffen Burger anwesend.

Es bestand wie immer Gelegenheit zur Übernachtung im Haus Greth, welche auch von den anwesenden Teilnehmern wahrgenommen wurde. Unser Haus war ausgebucht und in den angrenzenden Hotels und Pensionen wurden weitere Teilnehmer untergebracht.

Am Freitag wurde die Fortbildungsveranstaltung traditionsgemäß von Herrn Dipl. Ing. Gerhard Abele, Leiter der Geschäftsstelle Gutachterausschuss der Stadt Esslingen, eröffnet.

Herr Abele, der als erfahrener Referent langjährig tätig ist, referierte zu dem Thema „Die neue Immo WertV – Umsetzung und Umsetzbarkeit in der gutachterlichen Praxis“. Herr Abele versuchte in komprimierter Form den umfangreichen neuen Verordnungstext der Immo WertV zu erläutern. Eine nicht ganz einfache Aufgabe, die in der Regel eine tagesfüllende Seminarveranstaltung erfordert. Herrn Abele gelang es in 75 Minuten die wesentlichen neuen Faktoren der Immo WertV herauszuarbeiten. Es bestand anschließend noch ca. 10 Minuten Gelegenheit zu einer Diskussion über Sinn und Unsinn der neuen WertV, der neu eingeführten Wertbegriffe: Marktwert im Ertragswertverfahren anstatt nachhaltig erzielbare Miete, Wahlfreiheit bei der Bemessung der Alterswertminderung mit Empfehlung von Herrn Abele für Wohngebäude die Ross`sche Wertminderungstabelle zu verwenden.

Einige anwesende Gutacher wurden im Zusammenhang mit der Immo WertV mal wieder an die Aussagen von Herrn Kleiber erinnert:

„ Es stehen in der WertR [ WertR 2006 ] so viele überflüssige Dinge, dass man bei der hier aufgegriffenen Problematik [ Verwendung von Zinssätzen bei der Berechnung von Rechten und Belastungen ] mit einigen erklärenden Worten gerne den Anwendern hätte unter die Arme greifen können. Man hat den Eindruck, dass die Macher, Juristen und Statistiker, wenig Praxis in der Grundstücksbewertung haben, und dass die mitwirkenden Bewertungsexperten eben auch begrenzt durchsetzungsfähige Theoretiker zu sein scheinen.“

Pünktlich nach der Kaffeepause referierte Herr Dipl. Ing. Christof Pöllmann, öffentlich bestellter Sachverständiger für Kanalinspektion und Kanalsanierung, zum „Thema Grundstücksentwässerung und Immobilienbewertung – Zieht die Grundleitung den Immobilienwert nach unten?“. Herr Pöllmann legte strukturiert dar, in welchem Umfang Sanierungsmaßnahmen im Kanalnetz erforderlich sind. Er unterschied hierbei zwischen dem öffentlichen und dem privaten Kanalnetz. Als Fazit des Referates ist festzuhalten, dass in den nächsten Jahren und Jahrzehnten umfangreiche Kanalinspektionen auf die Eigentümer und die öffentliche Hand zukommen und hier erhebliche finanzielle Aufwendungen notwendig sind.

Nach der Mittagspause, die begünstigt durch das schöne Wetter Ende April auch im Freien eingenommen werden konnte, referierte Herr Dipl. Ing. Günter Wattig zum Thema „Wertermittlung in der Krise“. Herr Wattig ist in der Geschäftsleitung der Firma KENSTONE Real Estate Valuers tätig und ist Sachverständiger HypZert bzw. MRICS (Member of the Royal Instituion of Charit Surveyors). Herr Wattig konnte in seinem lebhaften Vortrag klar darstellen, dass verschiedene Teilsegmente des Immobilienmarktes aktuell von der Immobilienkrise betroffen sind, insbesondere die Sparte der Gewerbeimmobilien (Handelsimmobilen, Hotels, Büroimmobilen). Der Referent stellte dar, dass die Wertermittlung sich in der Bundesrepublik keineswegs in der Krise befindet, sondern adäquat auf die Krise reagiert hat. Nicht zuletzt ist durch den hohen Standard der BellWertV für den Bankenbereich ein klares Regularium in der Immobilienbewertung vorhanden. Festgestellt wurde, dass die Honorare für Sachverständige teilweise rückläufig sind und im Bankensektor teilweise unauskömmliche Honorarzahlungen erfolgen. Eine verschärfte Konkurrenzsituation ist im Hinblick auf die Anzahl der in der Branche tätigen Gutachter festzustellen. Die Wertermittlung ist ein wichtiges Instrument zur Bewältigung und Regulierung der Immobilenkrise, die - von den USA ausgehend - auch auf dem deutschen Immobilienmarkt ihren Niederschlag gefunden hat und zu rückläufigen Erträgen, insbesondere im Bereich der Gewerbeimmobilen, geführt hat. Eine exakte Beobachtung der verschiedenen Immobilen-Teilmärkte wird von den Banken und den mit der Begutachtung betrauten Mitarbeitern regelmäßig vorgenommen, so dass hier entsprechende Wertanpassungen und Reaktionen auf die Krise vorgenommen werden. Die anschließende Diskussion zeigte, dass den Gutachtern die derzeitige problematische Immobilenlage bewusst ist und, je nach beruflicher Niederlassung des Sachverständigen, die verschiedenen Teilprobleme der Teilmärkte (Wohnungsmarkt, Mietmarkt, Markt für Gewerbeimmobilien) in der Region bekannt sind und entsprechend bewertet werden.

Als vierter Seminarbeitrag referierte Herr Dipl. Bauing. Wolfgang Rickelhoff, öffentlich bestellter Sachverständiger für Ziegeleiprodukte, Fehler bei Produktion und Anwendung, Leiter des Instituts FPI – Steine- Erden zum Thema „Schäden an Fassaden und Verblendmauerwerk, Fehler bei Ausführung, Auswirkungen auf den Geltungswert der Immobilie“. Der strukturiert aufbereitete Vortrag zeigte Lösungsansätze für dieses Detailproblem, die auch als „gerichtsfeste“ Grundlagen im Gutachten dienen und so einen Beitrag zur Streitregulierung darstellen. Exemplarisch wurde bei einer Verblendmauerwerksfassade aufgezeigt, in welcher Art und Weise eine Wertminderung berechnet wird, anhand einer Tabelle mit prozentualer Gewichtung und qualitativer Gewichtung der Schäden.

Die Veranstaltung endete am Freitag um 18.00 Uhr. Es bestand anschließend Gelegenheit zu einem gemeinsamen Abendessen im Haus Greth mit anschließendem Dämmerschoppen mit Kollegen, Referenten und Begleitern.

Am Abend bestand auch die Gelegenheit dem Reisebericht von Dipl. Bauing. Helmut Scherr zu folgen, der im März 2009 eine Bildungsreise nach Philadelphia und New York unternahm, auf den Spuren von Lewis I. Kahn, einem der wichtigsten Vertreter der amerikanischen Architektur in der Zeit von 1950 bis 1975. Herr Scherr erläuterte anhand der Fotoaufnahmen/Power Point Präsentationen seine Eindrücke über das Etherick House von Lewis I. Kahn, sowie vom Besuch des Hurst Building, einem Hochhaus in New York, das als erstes New Yorker Hochhaus im Standard „Green Building“ preisgekrönt wurde (Green building gemäß U.S. Green Building Council, LEED- Bewertungssystem Kategorie „Gold“, Deutscher Hochhauspreis 2008).

Am Samstagvormittag konnte der Vortrag von Prof. Peter Bindseil, Fachhochschule Kaiserslautern, Fachgebiet Massivbau, Bausanierung zum Thema „Bauen im Bestand aus technischer Sicht – Bauwerksuntersuchung als notwendige Basis sicherer Investitionsentscheidungen“ wegen einer plötzlichen Erkrankung des Referenten leider nicht stattfinden.

Zum Thema „Bauschäden“ referierte als Ersatzreferent spontan Herr Dipl. Ing. Wolfgang Rickelhoff zum Thema „Risse im Putz und im Mauerwerk“, ein Thema aus der Alltagspraxis eines jeden Gutachters. Die anschließende lebhafte Diskussion zeigte, dass diese Thematik ein „weites Feld“ darstellt, das vom Sachverständigen für Wertermittlung immer in Bezug auf den Marktwert der Immobilie einzuschätzen ist. Das Erkennen der Grenzen der gutachterlichen Tätigkeit des Sachverständigen für Immobilenbewertung ist hier wichtig, da bei einer signifikanten, erheblichen Risseproblematik an Gebäuden im Einzelfall ein Fachgutachter zur Ermittlung der Ursache, Kosten etc. heranzuziehen ist.

Nach der Kaffeepause referierte Herr Dr. Dipl. Ing. agr. Hartmut Thoma, öffentlich bestellter Sachverständiger,
zum Thema "Bewertung eines Wohnungsrechts im Zugewinnausgleich nach neuester Rechtsprechung des BGH“.
Der „Zugewinnausgleich“ spielt eine Rolle bei Ehescheidungen, die in der Regel vor den Familiengerichten ausgetragen werden,
das Thema war auch Gegenstand eines Fachartikels des Referenten in der Fachzeitschrift "Grundstücksmarkt und Grundstückswert",
Ausgabe 01/2010, frühere Veröffentlichungen beschäftigen sich in der GuG, Ausgabe 01/2009 und 05/2008 mit diesem Sachverhalt.

Herr Thoma erläuterte, dass sich die Berechnung zur Ermittlung des Zugewinns in der Gerichtspraxis verändert hat und
nun diese Berechnung des Zugewinns unter Berücksichtigung des sog. „Gleitenden Erwerbsvorgangs“ vorzunehmen ist.
Dieser sogeannte " gleitende Erwerbsvorgang" bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs ist wie folgt zu verstehen:

Der kapitalisierte Barwert des Wohnungsrechts nimmt mit dem fortschreitenden Alter des Wohnungsrechtsinhabers jährlich ab.
Im gleichen Umfang nimmt der Wert des mit dem Wohungsrecht belasteten, bebauten Grundstückes zu.
Der kapitalisierte Barwert des Wohnungsrechts ist als Barwert mit einem Kapitalmarktdarlehen zu vergleichen,
dessen Umfang sich mit Laufzeit des Darlehnens reduziert (Tilgungsleistung). Die aufsummierten, auf die Wertermittlungsstichtage indizierten
Annunitäten des Kapitalmarktdarlehens sind zu berücksichtigen. Der Zugewinn nach der neuen Rechtssprechung ist in der Regel „höher“ als
nach der alten Rechtssprechung.

Herr Thoma erläuterte anschaulich und souverän den komplexen Sachverhalt. Der komplexe Sachverhalt wurde an Hand
eines Zahlenbeispieles im Skript und im Rahmen der Power Point-Präsentation erläutert.

Nach der ausführlichen Mittagspause, die begünstigt durch das freundliche Frühjahrswetter teilweise im Freien durchgeführt wurde, referierte nach der Pause Herr M. Sc. Dipl. Ing. (FH) Martin Schneider, Hochschule für Technik Stuttgart zum Thema „Schallschutz bei Wohnungstrennwänden – Auswirkungen auf Nutzbarkeit und Verwendbarkeit der Immobilie“.

Herr Schneider erläuterte ausführlich die geänderten Grundlagen der Normen im Hinblick auf den Schallschutz und den Anforderungskatalog. Der komplexe Sachverhalt wurde ausführlich im Seminarskript erläutert und im Detail referiert. Die lebhafte Diskussion zum Beitrag zeigte, dass das Thema „Schallschutz“ in der Immobilienbewertung eine große Rolle spielt, insbesondere bei Alt-, aber auch bei Neubauten, und keineswegs vom Sachverständigen zu vernachlässigen ist.

Nach der Kaffeepause referierte Herr Viktor- Hermann Müller, öffentlich bestellter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Sachverständiger HypCert, Dipl. Wirtschaftsingenieur zum Thema „Wertermittlung im Zwangsversteigerungsverfahren“. Die Zwangsversteigerungsverfahren stellen ein breites Betätigungsfeld für Sachverständige dar, insbesondere für freiberufliche Sachverständige, die für die jeweiligen Amtsgerichte in ihrer Region Gutachten anfertigen. Herr Müller erläuterte ausführlich die besondere Problematik der Wertermittlung im Zwangsversteigerungsverfahren, insbesondere im Hinblick auf Sicherheitsabschläge bei unvollständiger Besichtigung, Besonderheiten im Hinblick auf die Bewertung von einzelnen Flurstücken (Einzelwertermittlung im Rahmen des ZV Verfahrens), die Vergütung des Sachverständigen vor Gericht, die Praxis der Gutachtenerstattung und Praxis der Durchführung einer Ortsbesichtigung mit den Beteiligten Gläubigern, dem Gericht und Eigentümern sowie weitere Detailprobleme.

Nach einer lebhaften Diskussion beschloss Herr Armin Veil die Frühjahrstagung und bedankte sich bei den ca. 45 anwesenden Teilnehmern für ihre Aufmerksamkeit.

Berichterstatter: H. Scherr

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